[스마트경제] 주택도시보증공사(HUG)가 민간택지에서 분양가 옥죄기에 나섰다. 이로 인해 시세 차익을 노리기 위한 수요가 대거 청약시장으로 유입돼 로또 아파트를 양산하는 것이 아니냐는 우려도 제기된다.
HUG는 고분양가 사업장에 대한 분양가 심사 기준을 변경해 오는 24일 분양보증 발급분부터 적용할 계획이라고 밝혔다.
HUG는 보증리스크 관리 명분으로 현재 서울 전역과 경기 과천시·광명시·하남시·성남시 분당구, 세종시 등을 '고분양가 관리지역'으로 규정하고 분양보증서 발급에 앞서 분양가 심사를 한다. HUG의 분양보증서가 없으면 지방자치단체의 분양승인에도 문제가 생기고 금융권 중도금대출을 받을 수 없다.
HUG가 규정한 고분양가 관리지역에서 신규 아파트를 분양할 때 인근 사업장의 분양가나 준공 아파트 매매가 대비 앞으로 평균 분양가의 105%, 평균 매매가의 100% 이내에서 분양가를 정해야 한다. 현행 110%를 넘지 않으면 가능했던 것에서 더 강화하는 셈이다.
앞으로는 고분양가 사업장을 판단하는 기준이 '1년 이내 분양기준', '1년 초과 분양기준', '준공 10년 이내 기준'으로 세분된다. 준공 10년 초과 시에는 생활권을 확장해 비교한다.
1년 이내 분양사업장이 있는 경우 이 사업장의 평균 분양가 및 최고분양가의 100%를 넘지 못한다. 1년 초과한 분양사업장이 있는 경우 평균 분양가의 105%를 넘지 못한다. 마지막으로 새로 분양한 사업장이 없고 준공된 아파트만 있는 경우 평균 매매가의 100%를 넘지 못한다.
또 HUG는 고분양가 사업장의 평균분양가를 산정하는 방식을 기존 '산술평균과 가중평균방식'에서 '가중평균방식'으로 변경한다.
HUG 관계자는 "기존에는 준공 시기에 상관없이 기준에 부합하는 모든 단지를 비교 대상에 포함했으나, 앞으로는 준공일로부터 10년을 초과한 아파트를 비교 대상에서 제외해 심사기준에 합리성을 높였다"며 "만약 세 기준에 부합하는 비교사업장이 없다면 동일 생활권으로 확장해 비교사업장을 선정한다"고 설명했다.
시장가격 통제로 주택공급 위축과 금융비용 부담 문제 등 역효과도 우려된다.
분양가 제한 때문에 계획대로 분양하지 못한 서울 사업장은 서초동 '래미안 리더스원(우성1차 재건축)'과 동대문구 '청량리역 한양수자인 192', 은평구 'DMC SK뷰' 등 10여곳에 이른다. 이 중 강남구 '개포주공4단지(개포 그랑 자이)' 등 두 곳은 아직 분양일정을 정하지도 못했다. 몇개월만 일정이 지연돼도 수십억원의 금융이자가 늘어난다.
한 건설사 관계자는 "예정 사업지의 수익성 분석부터 전부 재검토해야 하는 상황"이라며 "결국 선별적으로 골라 진행할 수밖에 없다"고 밝혔다.
이런 상황에서 시세보다 싼 아파트가 공급될 경우 시세 차익을 노리기 위한 수요가 대거 청약시장으로 유입될 가능성을 배제할 수 없다. 사실상 민간에까지 ‘분양가상한제’를 도입했다는 평가와 함께 HUG의 방안대로 분양가를 낮출 경우 시세보다 싼 ‘로또 아파트’가 양산되면서 로또 청약 열풍이 불수 있기 때문이다.
장재현 리얼투데이 본부장은 "정부가 고분양가 논란에 민감한 반응을 보이는데, 분양가를 통제하면 할수록 시세보다 싼 로또 아파트가 양산되는 부작용도 생기기 마련"이라며 "HUG의 분양가 심사 기준이 계속 논란이 될 것"이라고 진단했다.
이동욱 기자 dk@dailysmart.co.kr
