[스마트경제] 토지수용보상은 비교표준지, 평가 시점, 주위토지 관련 거래 시세 등 다각적인 측면에서 살펴볼 문제다. 그중에 ‘비교표준지’라는 것이 있는데, 과연 이것은 무엇일까?
비교표준지는 문자 그대로 비교할 때 표준이 되는 땅을 말한다. 비교표준지는 대게 토지수용보상이나 감정평가와 관련해서 자주 쓰이는 개념이다. ‘표준지 공시지가’는 그 지역의 표준이 되는 땅을 정하고, 그 가격은 얼마다, 하고 정하는 것을 말한다.
표준지는 어떤 땅의 가치를 평가할 때 기준이 되는 땅이다. 이런 표준지를 선정한 뒤에, 표준지와 비교해서 표준지와 감정의 대상이 되는 땅 사이의 차이를 통해 토지가격을 결정하는 것이다.
감정평가를 진행할 때 보통은 4~6개의 후보지 중에서 하나를 선택해서 비교한다. 선택할 때는 도로상황, 면적, 토지의 현상 등이 유사하다는 이유로 선택하게 되는데, 결국 감정평가사의 선택에 달려있다.
따라서 가장 좋은 땅을 거래사례로 뽑는 것이 중요하다. 왜냐하면, 그랬을 때 감정의 대상이 되는 땅의 가치가 더 높게 평가받을 수 있기 때문이다. 이런 이유로 관련한 법적인 분쟁이 자주 발생하기도 한다.
예를 들면, 비교표준지는 거의 맹지에 가까운데, 감정의 대상이 되는 땅은 대지이고, 도로 가까이에 위치한 땅이라면, 비교표준지를 잘못 선정한 거 아니냐는 분쟁이 발생하는 것이다.
물론 이런 경우에 감정평가사 측은 감정평가의 대상이 되는 땅이 더 좋은 땅이기 때문에 격차율(비례율)을 높게 잡았다고 할 수 있지만, 실은 격차율이 몇 프로나 되는지는 기준이 없기 때문에 큰 의미를 두기 어렵다. 따라서 이왕이면 좋은 땅을 기준으로 해서, 그보다 더 좋은 땅이라고 평가되는 것이 가장 좋다.
그렇다면, 비교표준지를 좋은 땅으로 뽑을 수 있는 방법은 없을까?
대부분은 재판부가 감정기일을 열게 된다. 이때 비교표준지로 이런저런 땅들이 있는데, 이런 땅들을 뽑아달라고 먼저 제안하거나, 우리 땅의 유리한 특성이 이러하니, 최대한 유사한 땅을 선정해 달라고 가이드라인을 제시한다면, 그 안에서 뽑히는 경우나 결과가 좋게 나오는 경우들이 많다.
토지수용보상이나 각종 개발사업에서 감정평가는 내 부동산의 가치를 제대로 평가받고, 그에 걸맞은 보상을 받기 위한 중요한 첫 단계다. 따라서 감정평가 단계에서 적극적으로 참여해 내 부동산이 제대로 평가받을 수 있도록 하자.
김정민 기자 kjm00@dailysmart.co.kr
