[스마트경제] 서울 한남3구역을 비롯한 대형 재개발 사업장에서 건설사들이 조합에게 지원하는 ‘추가 이주비’를 놓고 논란이 일고 있다. 

31일 업계에 따르면 추가 이주비는 사업속도를 높이기 위해 꼭 필요하지만 시공사 신용도를 감안하지 않고 지나치게 높은 대출비율(LTV)를 제시한 현실성이 떨어질 우려가 있다는 것이다.

재개발 이주비 대출은 2017년 8·2대책에 따라 투기지역에서 LTV의 40%를 일괄 적용하고 있다. 반면 이듬해 3월 개정된 ‘정비사업 계약업무 처리기준’에는 재건축사업을 제외한 정비사업에서 조합원들의 원활한 이주와 신속한 사업추진을 위해 ‘추가 이주비 대여’ 규정이 신설돼 LTV의 40%를 넘는 시공사 제안이 이뤄지고 있다. 

문제는 시공사의 지급보증으로 가능한 한도는 LTV의 20%여서 LTV의 60%까지만 법적으로 인정된다는 점이다. 때문에 시공사 보증으로 LTV의 80~100%제안은 불가능하다는 것이 금융계의 시각이다.

◆LTV 60% 넘는 건 시공회사의 직접대여만 가능

투기지역내 이주비 대출은 일반적으로 조합원 자산을 담보로 한 기본 이주비 대출을 의미한다. 조합원 감정평가금액의 40% 한도 내에서 대출이 가능하다. 하지만 재개발사업에서 LTV 40% 한도로는 이주가 어려운 조합원들이 많아 이주 지연으로 연결되어 사업 추진에 난항을 겪고 있는 경우가 적지 않는 게 현실이다.

조합의 사업추진 속도를 높일 목적으로 시공사들은 LTV 40% 한도를 넘어선 추가이주비를 제안하고 있는 상황이다. 이에 대해 시중 은행들은 “사업비대출로 이뤄지는 추가이주비는 시공사의 지급보증이 반드시 필요하다”며 “지급보증이 가능한 시공사는 극히 적고 추가 이주비 한도도 LTV 총 60%”라고 설명했다. 추가 이주비는 LTV의 최대 20%까지라는 의미다.

LTV의 60%를 넘는 추가 이주비는 시공사의 직접 대여만이 가능하다는 게 금융회사들의 공통적인 지적이다. 그 범위를 넘어서는 실현 가능성이 낮고 나중에 조합원들에게 피해가 고스란히 돌아갈 수밖에 없는 상황이라는 것이다.

◆지분 적거나 무허가 건물 조합원은 최저 이주비 절실

서울 집값 및 전세값의 지속적인 상승으로 재개발 사업장에서 이주비 대출만으로는 조합원 이주가 쉽지 않은 게 조합들의 공통적인 고민거리가 되고 있다. 대부분의 재개발 조합원은 다가구주택에 거주하고 있다. 과소필지 또는 무허가 건물 소유주도 있다. 때문에 큰 면적을 소유한 자산가가 아닌 조합원의 입장에서는 이주비 대출뿐만 아니라 추가적인 이주비 지원이 필요할 수밖에 없다는 지적이다.

한남3구역의 경우 조합원 대부분이 2~3층으로 구성된 다가구주택에 거주하고 있는 것으로 나타났다. 전세를 놓고 있는 조합원이 적지 않다. 1억원 미만의 과소필지를 보유한 조합원들은 인근 전용면적 84㎡(33평형) 아파트 전세가가 평균 6억원인 점을 감안하면 이주가 쉽지 않은 상황이다. 

때문에 조합원의 이주는 재개발 사업 속도 지연의 주요인으로 꼽히고 있다. 심지어 이주비 때문에 조합원 자격을 자산가에게 팔아야 하는 경우도 생길 정도다. 이주비 대출부족이 원주민을 내쫒는 상황마저 초래하고 있다. 

한남3구역 조합이 이주 지원 방안으로 최저 이주비를 제시하도록 입찰지침에 명시한 것은 이런 이유 때문으로 풀이된다. 기존 원주민이 금융회사의 대출에다 시공회사의 직접 대여를 통해 종전평가금액이 낮아 이주가 어려운 조합원들의 이주를 촉진시키겠다는 의미다.

재개발 정비업계 관계자는 “한남3구역 시공사선정에 입찰한 3개사 중 유일하게 현대건설만이 최저 이주비 5억을 제시했다”며 “최저 이주비 제안이 향후 시공사선정 결과에 어떠한 영향을 미칠지 귀추가 주목 된다”고 말했다.

이동욱 기자 dk@dailysmart.co.kr

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