“주택사업공제조합 설립 시급”
[스마트경제] 주택산업연구원은 주택도시보증공사(HUG)가 주택분양보증을 독점하면서 여러 문제점을 야기하고 있다고 밝혔다.
주산연은 10일 유튜브로 진행된 ‘주택사업공제조합 설립방안’ 공청회를 통해 HUG가 주택분양보증을 독점하면서 분양수수료 폭리로 인한 무주택서민 부담 증가, 분양가인하 강제와 거부시 보증서 발급 중단 등 여러 문제점을 야기하고 있다고 설명했다. 이로 인해 △주택사업 지연 및 중단 △주택공급 차질 및 청약과열 △주택시장 불안확대 등의 부작용이 나타나고 있다면서 적절한 경쟁체제 도입을 위해 주택사업공제조합 설립이 필요하다고 주장했다.
◇ 현행 HUG의 주택보증 독점체제로 고비용 저효율 문제 심각
HUG는 2017년 3월에 보증리스크 관리라는 명목으로 ‘고분양가 사업장 분양보증 처리기준’을 발표하고 분양보증 독점체제 하에서 고분양가를 이유로 보증을 거절하면서 주택사업을 중단시키는 등 실효성 있는 법적 근거가 부족한 상황에서 사실상 분양가격을 통제하고 있다. 그러나 ‘보증처리기준’ 제정 직전 2개 연도의 보증사고건수는 2015년 4건, 2016년 2건에 불과해 보증리스크 관리상 필요하다는 명분은 타당하지 않을 뿐만 아니라 해당 사고사업장도 대위지급액이 대부분 회수돼 사실상 손실은 전무한 상태다.
HUG는 확실한 법적 근거도 없이 독점체제 하에서 고분양가를 이유로 분양보증을 거절하거나 사업비에도 못 미치도록 분양가 하향조정을 강제하고 있다. 이 때문에 사업추진이나 분양을 미루고 있는 물량이 수도권에서만 10만호 이상에 달하는 것으로 추정되고 있다. 특히 서울과 그 인접지역에서는 인근 시세보다 30% 이상 분양가를 인하하도록 강제하는 등으로 신규분양물량이 희박한 상태에서 분양경쟁이 과열되고 로또분양에서 탈락해 실망한 수분양자들이 매매시장으로 돌아서서 매매가격과 전세가격을 끌어올리는 등 여러 가지 부작용을 야기하고 있는 실정이다.
2019년 기준으로 HUG의 총 보증 발급규모 175.3조원 중 주택분양보증 31.3%(54.8조원), 총 보증잔액 410.7조원 중 주택분양보증이 39.6%(162.5조원)로 최근 보증실적이 크게 증가했다. 따라서 HUG는 보증사고율 하락 및 회수율 상승에 따라 보증수수료율을 적기에 인하해 나가야 함에도 불구하고, 각종 명분을 내세워 수수료 인하를 거부하는 등으로 영리목적의 민간기업이 아님에도 불구하고 5년 동안 두 배 이상의 보증수수료 수익 증가를 실현해 왔다(2018년 기준 5128억원으로 2012년 대비 약 2.3배 증가).
이러한 HUG의 보증수수료는 주택사업자가 선납하지만 결국은 분양가에 반영되어 무주택서민의 부담으로 귀결되는바, HUG는 주택사업자에게는 분양가인하를 요구하면서도 정작 자신들은 무주택서민의 주머니를 털어서 폭리를 취해왔던 것이다.
◇ 경쟁체제 도입하면 현행 각종 보증수수료 30~70% 인하 가능
HUG는 지난 수년간 주택업계의 지속적인 보증수수료 적정화 요구에도 불구하고 소극적으로 대응하다가 금년 6월 대한주택건설협회가 HUG와 경쟁하는 주택사업공제조합 설립 추진계획을 발표하자 코로나19 사태를 빌미로 올해 7월부터 연말까지 한시적으로 수수료를 50% 인하하고 있다.
그러나 현재 HUG의 보증수수료는 HUG의 보증손실을 고려하더라도 주택분양보증 43%, 주택임대보증 41%, 조합주택시공보증 및 임대보증금보증 78% 정도 인하할 여력이 있다. 보증수수료 인하는 주택건설비용 및 분양가 인하로 이어져 수분양자의 주거비 부담을 완화시킬 수 있는 바, 독점으로 인한 폭리구조를 시정하고 보증수수료를 적정화시킬수 있는 경쟁기관이 시급하다.
HUG는 3년전 확정된 정부계획에 따라 금년부터 공동주택 분양보증시장을 단계적으로 개방하기로 되어있음에도 불구하고, 공공기관에 의한 안정적인 수분양자 보호 등을 이유로 시장개방에 반대하고 있으나, 이미 15년 전부터 주택 외에 콘도나 상가 등 일반건축물의 분양보증시장은 완전 개방되어 있으며(건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제4조에서 명문화) 그동안 아무런 문제가 없었다.
특히 HUG는 그동안 분양가격 급상승으로 인한 주택시장 불안에 대처하기 위해 공동주택 분양보증만은 독점이 불가피하다는 논리를 펴왔으나, 올해 7월부터 민간택지 분양가상한제가 도입·시행되고 있어서 고분양가 문제를 해결한다는 명분도 없어졌다. 더욱이 공정위와 국토부 등 관계부처는 2017년에 이미 2020년부터 공동주택 분양보증시장을 개방하기로 확정 발표했고, 민간택지 분양가상한제 등의 보완 조치들이 이미 완료되었으므로 더 이상 개방을 거부할 명분이 없다.
◇ 분양보증시장 개방시 일시적 전면적 개방보다는 단계적 개방이 적정
현재 주택시장은 저금리와 시장진입인구 지속증가(매년 68만명 수준) 및 공급부족 등으로 불안한 상태에 있다. 내년부터 코로나 극복으로 인한 경기회복과 더불어 공급부족문제가 2~3년내 단기간에 해결될 가능성이 없어 향후 2~3년간은 수급불안이 지속될 것으로 보인다. 따라서 민간분양가 상한제 적용지역 외 등에서 분양가 안정을 위해 분양보증기관과 정부간 어느 정도의 협조는 불가피한 상황이다.
김덕례 주산연 주택정책연구실장은 “일시적 전면적 시장개방은 바람직해 보이지 않으며, 사업자 등록이나 교육 등 정부업무를 위탁받아 수행하고 있어서 정부와 사업자간 소통창구 역할을 하고 있고 주무부처와 수시 소통이 가능한 주택사업자 단체 주도로 설립하는 공제조합 등 자조기관을 통해 단계적으로 개방해 나가는 것이 바람직하다고 본다”면서 “사업자단체가 공제조합을 설립하는 경우 HUG와 완전경쟁체제를 구축하기 위한 출자확보에 3~5년이 소요되는 바, 분양보증수익으로 무주택서민들에게 어느 정도의 교차보조를 시행하는 HUG에 적응기간 부여와 대체수익원 마련기간 부여이라는 점에서도 주택사업 공제조합 설립을 통한 단계적 개방후 3~5년이 경과하는 시점에서 전면개방이 타당하다고 본다”고 밝혔다.
실제 주산연이 실시한 조사에서도 전문가와 주택사업자 모두 HUG의 보증수수료가 높다고 인식하면서 새로운 주택사업공제조합 설립이 필요하다는 의견이 많았다.
한편 주건협은 내년 7월 1일 출범을 목표로 주택사업공제조합 설립에 나설 방침이다.
이동욱 기자 dk@dailysmart.co.kr
