대출금리 인하 등 금융비용 지원 통해 상쇄
[스마트경제] 서울 등 수도권에서만 소형주택 재고가 50만호 부족해 공급확대가 시급한 것으로 밝혀졌다. 주택산업연구원은 이를 해결하기 위해 분양가상한제의 기본형건축비 현실화 등 주택 공급 확대기반을 마련할 필요가 있다고 강조했다.
주산연은 29일 ‘1·2인가구 급증에 따른 소형주택 공급 확대방안’ 비대면 공감포럼을 개최하고 이같이 밝혔다.
현재 1·2인가구 중심의 소형가구는 오는 2030년까지 연 평균 25만가구씩 증가하고 있다. 현재 수도권에서만 소형주택 재고가 50만호 부족해 공급확대가 시급한 상황으로 분양가상한제의 기본형건축비 현실화를 통해 소형주택 공급 확대기반을 마련할 필요가 있다.
지난 2019년 거주가구 대비 소형주택 재고수준 분석 결과, 수도권 50만호·서울 38만호가 부족한 것으로 드러났다. 인구 대비 부족함이 심한 편으로 최근 소형주택 매매가격이 중대형에 비해 급격히 상승하는 것은 소형주택의 재고부족에 기인한 것으로 판단된다.
소형주택이 충분히 공급되지 않는 이유는 중대형 대비 낮은 수익성과 높은 손실구조 때문이다. 이는 현실에 맞지 않는 소형분양주택의 기본형건축비 영향이 크다. 실제 공사비 분석 결과, 소형분양주택의 실제 공사비는 현행 기본형건축비의 1.3~1.4배에 달한다.
실제 공사비 대비 기본형건축비가 적게 추정된 이유로는 △단위면적당 투입물량이 높은 소형 주택의 특성이 기본형건축비 산정과정에서 충분히 반영되지 못했다는 점 △평면 다변화와 고급화가 동반되는 최근의 주거트렌드와 주택관련 설비기준 강화 등으로 인한 건축비 상승요인을 들 수 있다.
소형가구 증가에 대응할 수 있는 소형분양주택 공급기반 구축을 위해 기본형건축비 현실화 및 공급지원 방안 모색이 필요한 시점이다.
권영선 주산연 책임연구원은 “소형분양주택 건설에 따른 손실구조 해소를 위해서는 현행 소형 기본형건축비 30% 인상이 필요하지만 분양가 영향 등을 고려할 때 적정 현실화 기간을 고려한 단계적 인상 불가피하다”면서 “소형주택 부족상황과 소형가구 증가속도 고려시 3~5년내로 현실화가 요구되므로, 소형 기본형건축비를 현행 대비 최소 연간 5~10% 인상해야 한다”고 밝혔다.
소형 기본형건축비 인상에 따른 분양가 상승은 분양보증 수수료 인하·대출금리 인하 등 금융비용 지원을 통해 상쇄할 수 있는 만큼, 소형주택 공급기반을 위한 다양한 정책지원 방안 마련도 필요하다.
소형주택 공급을 위한 정부의 지원방안은 △기본형건축비 현실화·가산비용 확대·소형주택 건설비용 지원 등 공사비 현실화 △융자지원·보증수수료 인하 등 금융비용 지원 △소형주택의무비율 조정·도시형생활주택 공급지원 등 소형주택 공급제도 조정이 있다.
류화연 주산연 연구원은 “소형분양주택 시장전망과 공급확대를 위한 개선방안 연구에서 1~2인가구 및 고령가구 증가·가구원수 감소·주택가격 상승·주택품질 향상 등으로 소형주택 수요가 증가하고 이에 정부는 신혼희망타운 등 소형 공공분양주택 공급을 확대하고 있으나, 지역별 수급편차가 크고 현실에 맞지 않는 소형의 기본형건축비로 중대형아파트 대비 사업성이 떨어져 지속가능한 공급이 어려운 실정”이라고 말했다.
실제 2019년 기준 지역별 소형주택 수급현황을 살펴보면 수도권 50만호, 서울에서 37만호의 소형주택 공급이 필요한 것으로 분석됐다.
소형분양주택의 소요량은 오는 2025년까지 24.9만호로 가구수 증가추이와 주거실태조사 기반의 소형주택 가구특성(소형주택 거주비율, 소형주택 자가보유율)을 토대로 추정했다. 정부의 주거복지 로드맵상 공급계획을 검토한 결과, 공공의 추가공급 및 민간의 소형분양주택 공급을 유인할 필요가 있다.
주택사업자를 대상으로 인식조사를 수행한 결과, 소형주택 선호가 증가하고 있음에도 불구하고 △중대형 대비 단위면적당 투입물량이 증가하는데 따른 공사비 부담 △기본형건축비의 실제 공사비 미반영 등의 이유로 사업성 저하 위험이 큰 것으로 조사됐다.
신혼희망타운 6개 지역의 실제공사비와 기본형건축비를 비교·분석한 결과, 소형분양주택의 지상층 실제공사비는 현행 기본형건축비 대비 1.3~1.4배, 지하층은 1.7배로 산정됐다.
실제 공사비 대비 기본형건축비가 적게 추정된 이유로는 △단위면적당 투입물량이 높은 소형 주택의 특성이 충분히 반영되지 못했다는 점 △평면 다변화와 고급화가 동반되는 최근의 주거트렌드 및 주택관련 설비기준 강화 등으로 인한 건축비 상승요인을 들 수 있다.
김덕례 주산연 주택정책연구실장은 “지속가능한 소형분양주택 공급확대를 위해서는 현행 대비 약 30%의 인상이 필요할 것으로 분석된다”면서 “기본형건축비의 급격한 인상은 분양가 상승 등 사회적 충격이 커질 수 있는 점을 감안해 연 5~10%의 단계적 인상을 고려할 수 있으며, 수요자에게 미치는 분양가격 영향을 최소화하기 위해 사업자금 조달금리 인하·융자한도 상향 등의 정책을 적극 활용할 필요가 있다”고 밝혔다.
이동욱 기자 dk@dailysmart.co.kr
